Im Folgenden finden Sie eine beispielhafte Aufstellung von Fragestellungen, die Mieter und Vermieter in Zeiten der COVID-19-Pandemie besonders interessieren:

Am 25.03.2020 hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet, das auch Interims-Regelungen zum Miet- und Pachtrecht beinhaltet. Die für das Miet- und Pachtrecht geltenden Regelungen des Gesetzes sind am 01.04.2020 in Kraft getreten.

Bei Fragen der Mietminderung und Kündigung in Zeiten von Corona stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte und unser Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Beratung/Verhandlung sowie gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung zur Seite.

1. Was regelt der neue Kündigungsschutz?

Das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnisse über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Für andere Kündigungsgründe als den Zahlungsverzug auf Grund von COVID-19 gilt die Neuregelung nicht. Die Beschränkung der Kündigung gilt ausdrücklich nur für Fälle, in denen die Mietrückstände auf den Auswirkungen der COVIC-19-Pandemie beruhen. Die Vorschrift erfasst nur Zahlungsrückstände, die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 entstehen. Derartige Mietrückstände berechtigen weder zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges noch zur ordentlichen Kündigung, allerdings nicht auf Dauer.

2. Wie wird festgestellt, dass der Zahlungsverzug seine Ursache in der COVID-19-Pandemie hatte?

Im Streitfall muss der Mieter dem Vermieter den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft machen. Es sind Tatsachen darzulegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlich dafür ergibt, dass die Nichtleistung der Miete auf der COVID-19-Pandemie beruht. Geeignete Mittel zur Glaubhaftmachung sind insbesondere die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall.

3. Mein Einkommen hat sich durch Kurzarbeit drastisch verringert. Muss ich weiter meine Miete zahlen?

Ja! Das Gesetz der Abmilderung der Pandemiefolgen lässt die Verpflichtung zur Mietzahlung unberührt!

4. Was ist mit den zwischen April und Juni 2020 nicht gezahlten Mieten?

Nochmals zur Klagstellung: Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020, die ihre Ursache in der COVID-19-Pandemie hatten, berechtigen nur für die Dauer von 24 Monaten nicht zur Kündigung. Die Pflicht der Mieter zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen! Das neue Gesetz ist nur bis zum 30.06.2022 anwendbar. Damit haben Mieter vom 30.06.2020 an bis zu 2 Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen. Werden die Mietschulden bis zum 30.06.2022 nicht getilgt, kann ab 01.07.2022 die Kündigung wegen Zahlungsverzuges nachgeholt werden.

5. Müssen Mieter die Miete mit Zinsen zurückzahlen?

Die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlt der Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommt er grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter kann dann – bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 – 6%.

6. Meine Wohnung ist gekündigt und ich muss eigentlich nächste Woche ausziehen. Nun bin ich an COVID-19 erkrankt und stehe unter Quarantäne. Muss ich ausziehen?

Der Vermieter kann in dieser Situation nicht vom Mieter verlangen, dass er die Wohnung räumt. Das Recht der Mieter auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Vermieters.

7. Muss ich meinen Umzug in eine neu angemietete Wohnung wegen COVID-19 verschieben?

Solange nur eine Kontaktsperre verhängt ist, muss der Umzug nicht zwingend verschoben werden. Der privat organisierte Umzug darf nur mit engen Familienangehörigen oder bisherigen Wohngemeinschaftsmitgliedern durchgeführt werden.

8. Beginnt mein neuer Mietvertrag trotz der COVID-19-Pandemie zum vereinbarten Termin?

Grundsätzlich fängt der Mietvertrag auch in der aktuellen Situation – wie vertraglich festgelegt – an zu laufen. Es ist aber ratsam, sich vorab mit dem zukünftigen Vermieter in Verbindung zu setzen und abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann. Eventuell kann sich der Mietbeginn verzögern, da der aktuelle Mieter auf Grund der COVID-19-Pandemie nicht wie geplant ausziehen kann. Der Mieter muss erst ab dem Tag Miete bezahlen, an dem er die Wohnung tatsächlich beziehen konnte.

9. Kann ich bei einem Gewerbemietvertrag die Miete wegen „höherer Gewalt“ in Zeiten der COVID-19-Pandamie mindern?

Eine Mietminderung wegen eines behördlichen Nutzungsverbotes wurde höchstrichterlich im Jahre 1915 für den Fall bejaht, in dem einem Tanzlokal auf Grund einer polizeilichen Untersagung die Durchführung von Tanzveranstaltungen verboten wurde. Ob dies auch auf jetzige Nutzungsuntersagung übertragen werden kann, lässt sich nicht pauschal beantworten. Dies hängt maßgeblich von der jeweiligen Ausgestaltung des Mietvertrages ab, insbesondere, ob dieser Regelungen zur Risikoverteilung enthält.

10. Kann ein Gewerbemieter die Miete wegen „Störung der Geschäftsgrundlage“ anpassen?

Voraussetzung für eine Anpassung des Mietvertrages auf Grund einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ gem. § 313 BGB wäre, dass

• die zur Grundlage des Vertrages gewordenen Umstände sich nach Abschluss des Vertrages nachhaltig und dauerhaft geändert haben,
• die Änderung schwerwiegend ist,
• dass durch die „Störung der Geschäftsgrundlage“ verwirklichte Risiko nicht von einer der Parteien zu tragen ist und
• der betroffenen Partei eine unveränderte Fortsetzung des Vertrages nicht zumutbar ist.

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist jede Partei berechtigt, von der anderen Partei die Anpassung des Vertrages zu verlangen.

Ob ein Mietvertrag wegen der COVID-19-Pandemie angepasst werden kann, ist letztlich von den Umständen des Einzelfalles abhängig.

Es ist nicht ratsam, die Mietzahlungen unangekündigt oder unabgesprochen einfach einzustellen. Als bessere Lösung aus Sicht beider Mietvertragsparteien erscheint es, das Gespräch zueinander zu suchen und das Problem einvernehmlich zu lösen. Bei einer Verständigung ist das Schriftformerfordernis des § 550 BGB unbedingt zu beachten. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die Parteien auf eine finanzielle Anpassung des Mietverhältnisses verständigen.

Wir als Rechtsanwälte und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht übernehmen für Sie die Verhandlungen mit dem Gewerbemieter oder Gewerbevermieter.

Abschließend weisen wir darauf hin, dass Basis obiger Ausführungen der Rechtsstand vom 03. April 2020 ist.